Sostituzione della caldaia con pompa di calore: gli incentivi del Conto Termico 3.0

Sostituire la caldaia con una pompa di calore è l’intervento III.A del Conto Termico 3.0: un contributo diretto che copre fino al 65% della spesa (100% per i piccoli Comuni), pagato dal GSE in 2 o 5 rate annuali, in unica soluzione fino a 15.000 euro. La condizione di accesso sta tutta in un requisito, l’impianto esistente e funzionante da sostituire.

Ed è proprio qui che si decide la partita. L’incentivo si gioca sull’impianto che esce, non solo sulla macchina che entra, perché la caldaia sostituita stabilisce se la pratica è ammissibile, quanta potenza puoi installare e quali obblighi documentali scattano. La pompa di calore, con il suo SCOP, decide soltanto quanto vale.

In questa guida trovi:

• le due date che rendono la caldaia “esistente e funzionante” (e il refuso GSE che confonde)
• quando la sostituzione è parziale, integrale o un frazionamento
• quale potenza confrontare e il limite del +10%
• 2 esempi svolti con i numeri veri: villetta con radiatori e centrale condominiale
• gli 8 errori che fanno rigettare le pratiche di sostituzione

Indice della guida

• Cosa incentiva il Conto Termico 3.0 quando sostituisci la caldaia
• Cosa significa “impianto esistente e funzionante”?
• Sostituzione parziale o integrale: quanti generatori ha l’impianto
• Quale potenza conta: nominale o al focolare?
• Il caso della centrale termica condominiale
• Attività produttive senza riscaldamento: si può?
• Quanto vale l’incentivo: formula e due esempi svolti
• Conto Termico o detrazioni fiscali?
• Gli 8 errori da evitare
• Domande frequenti

Cosa incentiva il Conto Termico 3.0 quando sostituisci la caldaia

Il D.M. 7 agosto 2025, all’Art. 8, incentiva la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti con pompe di calore elettriche o a gas. La parola che regge tutto è sostituzione: il Conto Termico non paga mai una nuova installazione e il nuovo generatore deve servire le medesime utenze, cioè gli stessi ambienti che scaldava la caldaia rimossa. Il quadro generale dell’intervento, dai soggetti ammessi al catalogo GSE, è nella guida completa alle pompe di calore nel Conto Termico 3.0; qui entriamo nel merito della sostituzione, il tema su cui riceviamo più quesiti in assoluto.

Sul fronte di chi esce, la porta è larga. Vale la caldaia a gas, a gasolio o a GPL, vale una vecchia pompa di calore da rimpiazzare con una più efficiente, vale perfino un camino a legna fisso da almeno 5 kW al focolare. Anche una pompa di calore installata col Superbonus si può sostituire, ma solo a vincolo di mantenimento scaduto. Sul fronte di chi entra ci sono le macchine aria/acqua e le geotermiche di ogni taglia; se il progetto prevede split o multisplit al posto dei radiatori, le regole specifiche dell’aria-aria sono nella guida sui climatizzatori nel Conto Termico 3.0.

Possono accedere tutti i soggetti, con due asterischi. I privati entrano anche sull’abitazione residenziale, senza richiesta preliminare. Le imprese invece devono inviare la richiesta preliminare prima di avviare i lavori (a pena di inammissibilità) e possono installare solo pompe di calore elettriche, perché l’Art. 25 vieta loro le macchine a gas.

Se invece la vecchia caldaia resta in campo, anche solo come riserva del riscaldamento, esci dalla sostituzione ed entri in un sistema ibrido o bivalente (intervento III.B), con coefficienti e requisiti diversi. E non esiste più l’incentivo per la sola caldaia a condensazione nuova: quel capitolo si è chiuso col Conto Termico 2.0.

Resta il caso domestico più comune di tutti, la caldaia combinata che scalda casa e produce l’acqua sanitaria. La sua dismissione apre un multi-intervento: pompa di calore per il riscaldamento (III.A) più scaldacqua a pompa di calore in classe A per l’acqua calda (III.E, incentivato al 40%), con fatture a voci separate. Il percorso corretto, passo per passo, è nella FAQ sul multi-intervento da caldaia combinata.

Nella sostituzione tipica, infine, i radiatori restano al loro posto, quindi la pompa di calore lavora a media temperatura (W55) e con quei dati di targa si calcola tutto, requisiti e incentivo. Il terminale comanda, non la macchina. Se sotto ci sono pannelli radianti o ventilconvettori si passa ai valori W35, più generosi.

Cosa significa “impianto esistente e funzionante”?

È il requisito che fa cadere più pratiche in assoluto, quindi vale la pena di formularlo con precisione. La caldaia da sostituire deve risultare esistente al 25 dicembre 2025 (data di entrata in vigore del decreto) e funzionante nella fase ante-operam, cioè prima che il cantiere cominci. Sono due verifiche distinte su due momenti diversi.

La prima data è uno sbarramento anti-elusivo che impedisce di installare oggi una stufetta di comodo in un immobile mai riscaldato per chiedere l’incentivo domani. La seconda condizione va capita bene, perché una FAQ ufficiale del GSE di febbraio 2026 parla di impianto funzionante “alla data di trasmissione della richiesta”. È un refuso evidente: in accesso diretto la richiesta parte entro 90 giorni dalla fine dei lavori, quando la vecchia caldaia è già smontata e conferita in discarica. Pretendere che sia funzionante in quel momento è un paradosso. Le due date giuste, con i riferimenti dell’Art. 10, stanno nella FAQ su come vanno intese le condizioni di esistente e funzionante.

Funzionante significa connesso, attivo e utilizzato. Il decreto tollera i fermi temporanei e contingenti, come il guasto in attesa di riparazione o la messa in sicurezza; il perimetro esatto delle deroghe è raccolto nella risposta sul caso dell’impianto esistente, ma disattivato. Un edificio abbandonato da anni, un contatore rimosso da tempo o un impianto cannibalizzato sono invece “ruderi” e restano fuori. Nemmeno un collaudo tardivo li salva, perché rimettere sulla carta in funzione un impianto fermo dal 2008 poche settimane prima della richiesta viene letto dal GSE come pratica elusiva.

La prova dell’esistente passa dalle fotografie ante-operam, che sono obbligatorie: il generatore nel suo locale, la targa, i raccordi idraulici ed elettrici che mostrano l’allaccio, più una vista d’insieme che contestualizzi il tutto. “Non inviate istanze con generatori già rimossi” è l’avvertimento ripetuto dal GSE nei webinar. L’elenco delle foto che salvano la pratica è nella FAQ su come dimostrare che l’impianto è esistente.

Due dettagli documentali completano il quadro. Il libretto d’impianto ante-operam non va caricato sul portale, ma conservalo con cura, perché attesta data di installazione e manutenzioni. E la mancata registrazione della vecchia caldaia al catasto impianti regionale non è ostativa, mentre il nuovo impianto va registrato obbligatoriamente a fine lavori.

Sostituzione parziale o integrale: quanti generatori ha l’impianto

La distinzione sembra accademica e invece decide cosa puoi fare. Le Regole Applicative ammettono la sostituzione parziale in un solo scenario: l’impianto preesistente ha più generatori sullo stesso impianto e ne sostituisci almeno uno, come nella centrale termica con tre caldaie in parallelo dove una lascia il posto alla pompa di calore.

Quel “più generatori” non va confuso con le caldaie autonome dei singoli appartamenti: quelle servono utenze diverse, quindi sono impianti distinti; sostituirne una è una sostituzione integrale di quel singolo impianto. La distinzione, con gli esempi della batteria in cascata e delle zone separate, è spiegata bene nella FAQ su cosa si intende per impianto con più generatori.

Se l’impianto ha un solo generatore, la caldaia di casa per intenderci, le strade sono due: sostituzione integrale oppure intervento III.B, tenendo la caldaia dentro un sistema ibrido o come base per una pompa di calore add-on. Affiancare la macchina nuova alla caldaia unica dentro un III.A non si può.

Integrale non significa però “una macchina per una”, perché una caldaia può uscire e lasciare il posto a 2 o più unità esterne che insieme servono le stesse utenze, con il coefficiente letto sulla somma delle potenze. E funziona anche il percorso inverso al centralizzato, il frazionamento: la caldaia condominiale unica sostituita da pompe di calore autonome nei singoli appartamenti. In quel caso la somma dei nuovi impianti deve riscaldare esattamente gli stessi volumi di prima e, dai 100 kW in su, i Requisiti Minimi impongono una diagnosi energetica che giustifichi la scelta, oltre alla delibera assembleare. I vincoli del frazionamento sono nella risposta sulla sostituzione della caldaia centralizzata con pompe di calore autonome.

Quale potenza conta: nominale o al focolare?

Quando il portale ti chiede la potenza della caldaia sostituita, il valore giusto è la potenza termica utile a pieno carico a 80/60 °C dichiarata dal fabbricante. Non la potenza al focolare (l’energia del combustibile in ingresso) e nemmeno la potenza a 50/30 °C in piena condensazione, che gonfierebbe il dato col recupero del calore latente. Il punto è chiarito nella FAQ sulla potenza termica nominale di una caldaia a condensazione.

Quel numero non è un dato anagrafico: è il metro del potenziamento. La somma delle Prated dei nuovi generatori non può superare di oltre il 10% la potenza utile della caldaia uscente. Ridurre è sempre ammesso ed è anzi la norma nei fatti, visto che le caldaie storiche sono quasi sempre sovradimensionate: passare da 110 kW a 95 kW di pompa di calore non richiede nulla di particolare. Crescere oltre il 10% richiede invece un’asseverazione con il calcolo dei carichi termici secondo la UNI EN 12831, che dimostri il sottodimensionamento del vecchio impianto. Fino a 10 kW di pompa di calore la deroga non chiede neppure l’asseverazione.

C’è poi una giustificazione che molti non conoscono: il cambio di destinazione d’uso. Un immobile produttivo che diventa altro può aver bisogno di più potenza di quella storica, come nel caso della tintoria da 70 kW che cambia destinazione d’uso, dove il potenziamento asseverato è passato.

La potenza al focolare sopravvive in un solo contesto, la soglia dei 200 kW che fa scattare diagnosi energetica e APE, dove il decreto la cita espressamente per i generatori a combustione. Su questo torniamo tra un attimo, perché è nei condomini che la soglia morde.

Il caso della centrale termica condominiale

Il condominio è un soggetto privato a tutti gli effetti: accesso diretto entro 90 giorni dalla fine dei lavori, nessuna richiesta preliminare. Sulla centrale termica valgono le regole viste sopra, quindi con più caldaie in parallelo si può sostituirne anche una sola, incentivando i soli costi della pompa di calore.

La trappola sta nelle due soglie dei 200 kW, che guardano in direzioni opposte. Diagnosi energetica e APE post-operam scattano se la potenza dell’impianto preesistente dell’intero edificio raggiunge i 200 kW: con tre caldaie da 100 kW l’obbligo c’è anche se installi una pompa di calore da 80. La contabilizzazione globale del calore guarda invece ai nuovi generatori installati, quando la loro somma supera i 200 kW. Nel conteggio dell’ante-operam entra solo ciò che riscalda: una caldaia idraulicamente separata che produce solo acqua sanitaria resta fuori, com’è emerso nel quesito di un progettista con 120 kW di riscaldamento più 116 kW di ACS, che abbiamo sciolto nella FAQ sulla caldaia ACS separata e la soglia dei 200 kW.

Può anche muoversi un condomino da solo, pagando di tasca propria la sostituzione delle caldaie comuni. In quello schema lui fa da Soggetto Responsabile e il condominio da Soggetto Ammesso, con l’autorizzazione dell’assemblea o il Modello 18. Il caso è ricostruito nella FAQ sul condomino che sostituisce le caldaie condominiali a proprie spese.

Due paletti chiudono il perimetro. Negli edifici a proprietà mista pubblico/privato gli impianti centralizzati del Titolo III richiedono un unico soggetto proprietario dell’intero edificio, senza scorpori millesimali: il condominio misto resta fuori. E sul residenziale il fotovoltaico trainato non è mai accessibile a privati e condomini, che possono incentivare la sola pompa di calore.

Attività produttive senza riscaldamento: si può?

No, per due motivi che si sommano. Il capannone mai riscaldato non ha un impianto di climatizzazione invernale da sostituire, quindi manca il prerequisito d’accesso; la caldaia a vapore che serve solo la linea produttiva è calore di processo, che per le pompe di calore non è mai incentivabile in via esclusiva. La risposta completa, con l’esempio dell’officina, è nella FAQ sull’attività produttiva senza impianto termico.

Il discrimine è il vincolo dell’impiego prevalente, che il GSE ha quantificato: almeno il 51% della potenza nominale di ogni generatore deve coprire il riscaldamento degli ambienti, verificato macchina per macchina e in fase di progetto. Il margine fino al 49% resta disponibile per processo, acqua sanitaria o piscina. L’esempio del GSE è nitido, con una macchina da 30 kW che passa destinando 18 kW al riscaldamento e non passa destinandone 12.

Diverso il laboratorio o l’ufficio già riscaldato da caldaia e radiatori, dove la sostituzione con pompa di calore elettrica è pienamente ammissibile anche per l’impresa, che però deve ricordare la richiesta preliminare prima dei lavori e i massimali del 65, 55 o 45% secondo la taglia aziendale. Per i casi intermedi, dal reparto riscaldato a metà alla palazzina uffici dentro il perimetro produttivo, conviene cercare il proprio scenario tra le oltre 500 risposte del portale FAQ del Conto Termico 3.0.

Quanto vale l’incentivo: formula e due esempi svolti

La formula è la stessa per tutte le pompe di calore: Ia = Ei × Ci, dove Ei = Prated × Quf × (1 – 1/SCOP) × kp. Le ore convenzionali Quf dipendono dalla zona climatica (1.400 in zona D, 1.700 in zona E), kp premia l’efficienza oltre il minimo di legge e Ci è il coefficiente di valorizzazione. La spiegazione fattore per fattore, con la tabella completa delle ore, è nella guida generale sulle pompe di calore; per la sostituzione della caldaia contano i coefficienti delle macchine idroniche:

Tipologia	Ci fino a 35 kW	Ci oltre 35 kW	Annualità
Aria/acqua	0,150 €/kWht	0,060 €/kWht	2 → 5
Acqua/acqua e geotermiche	0,160 €/kWht	0,060 €/kWht	2 → 5
Aria-aria split/multisplit	0,070 €/kWht	0,070 €/kWht	2 → 5

Mettiamo i numeri su due casi che vediamo ogni settimana tra le domande del portale.

Villetta con radiatori, zona climatica D. Caldaia murale da 24 kW utili sostituita da una pompa di calore aria/acqua da 12 kW; i termosifoni restano, quindi la macchina si dichiara a media temperatura W55, con SCOP 3,5 e ηs 137% (coppia coerente con la conversione ηs = SCOP/2,5 × 100 – 3). Spesa: 15.000 euro.

1. premialità: kp = 137/110 = 1,2455
2. calore utile: Qu = 12 kW × 1.400 ore = 16.800 kWht
3. energia incentivata: Ei = 16.800 × (1 – 1/3,5) × 1,2455 = 14.945,5 kWht
4. incentivo annuo: 14.945,5 × 0,150 = 2.241,82 €
5. totale su 2 annualità = 4.483,64 €, in unica rata perché sotto i 15.000 €
6. verifica massimale: 65% × 15.000 = 9.750 € > 4.484 €, incentivo pieno

Vale un confronto onesto: la stessa taglia su un impianto radiante, dichiarata coi dati W35 di un buon SCOP 4,2 come nell’esempio svolto della guida generale, avrebbe reso 5.068,80 €. I radiatori non ti escludono, ma la macchina dichiarata a 55 °C rende un incentivo più magro di circa il 12%, oltre a consumare di più nell’esercizio.

Centrale termica condominiale, zona climatica E. Caldaia centralizzata da 90 kW utili sostituita da una cascata di 2 pompe di calore aria/acqua da 35 kW ciascuna, sempre su radiatori (W55), SCOP 3,4 e ηs 133%, spesa 80.000 euro. La somma fa 70 kW, sotto il tetto del potenziamento (90 + 10%), ma sopra la soglia dei 35 kW, che sposta Ci a 0,060, porta la durata a 5 annualità e fa scattare l’asseverazione. L’energia si calcola per singola macchina:

1. premialità: kp = 133/110 = 1,2091
2. calore utile per macchina: Qu = 35 kW × 1.700 ore = 59.500 kWht
3. energia incentivata per macchina: Ei = 59.500 × (1 – 1/3,4) × 1,2091 = 50.781,8 kWht
4. incentivo annuo per macchina: 50.781,8 × 0,060 = 3.046,91 €
5. due macchine: 6.093,82 € all’anno, per 5 annualità = 30.469,09 € totali
6. verifica massimale: 65% × 80.000 = 52.000 € > 30.469 €, incentivo pieno in 5 rate annuali

Il crollo del coefficiente da 0,150 a 0,060 sembra una tagliola, ma conti alla mano non lo è: 0,150 × 2 annualità e 0,060 × 5 annualità valgono entrambi 0,30 € per kWht cumulati. Per l’aria/acqua superare i 35 kW non riduce l’incentivo totale di un euro, lo diluisce su 5 anni e aggiunge obblighi documentali. È una finezza del decreto che quasi nessuno nota e che cambia il modo di presentare il preventivo a un’assemblea condominiale.

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Conto Termico o detrazioni fiscali?

La regola di convivenza prima di tutto: i due strumenti non sono cumulabili sulle medesime spese, mentre sullo stesso edificio possono coesistere su interventi distinti con costi tenuti separati, la pompa di calore col Conto Termico e altri lavori col bonus ristrutturazioni, per dire.

La differenza strutturale è nel meccanismo. Il Conto Termico è un contributo diretto che arriva per bonifico dal GSE, in unica rata fino a 15.000 euro; la detrazione è un recupero fiscale spalmato in 10 quote annuali, che presuppone un’Irpef capiente da cui detrarre. Da qui discendono le convenienze: il Conto Termico è spesso l’unica strada reale per gli incapienti, per le imprese e per la PA, dove arriva fino al 100%, oltre che per chi vuole rientrare in fretta. Le detrazioni restano in gioco quando la sostituzione si inserisce in una ristrutturazione più ampia, o per il fotovoltaico di casa, che col Conto Termico non è incentivabile sul residenziale.

Al confronto completo, con i numeri a parità di intervento, dedicheremo una guida a parte in autunno. Nel frattempo la regola operativa è semplice: scegli lo strumento prima di firmare il preventivo, perché la scelta condiziona bonifici, diciture in fattura e documenti da conservare.

Gli 8 errori da evitare

La checklist finale, distillata dalle pratiche respinte e dalle domande arrivate al portale:

• smontare la caldaia prima di aver fotografato l’ante-operam: senza la prova dell’esistente la pratica muore
• riattivare sulla carta un impianto fermo da anni per crearsi i requisiti: il GSE la legge come pratica elusiva
• tenere la vecchia caldaia come riserva dentro un III.A: quella configurazione è un ibrido III.B, con altre regole
• dichiarare la potenza al focolare (o quella a 50/30 °C) al posto della potenza utile a 80/60 °C
• superare il +10% di potenza senza l’asseverazione coi carichi UNI EN 12831
• scordare che in centrale termica la diagnosi si misura sull’impianto preesistente dell’intero edificio, non sulla nuova macchina
• impresa che avvia i lavori senza richiesta preliminare, o che sceglie una pompa di calore a gas: entrambe fatali
• dismettere la caldaia combinata senza progettare l’acqua sanitaria: lo scaldacqua a pompa di calore va nello stesso multi-intervento, non dopo

Domande frequenti sulla sostituzione della caldaia

Da dove cominciare

Tre cose da portare via da questa guida. Prima di scegliere la macchina studia l’impianto che esce: la caldaia sostituita decide ammissibilità, potenza installabile e obblighi documentali. Fotografa tutto prima di toccare qualsiasi cosa, perché l’ante-operam non si ricostruisce a posteriori. E fai i conti con la formula davanti, perché radiatori, zona climatica e soglia dei 35 kW cambiano l’esito più del prezzo in preventivo.

Le regole complete sono nel testo del D.M. 7 agosto 2025 in Gazzetta Ufficiale e nelle Regole Applicative del GSE. Se invece stai preparando la tua prima pratica di sostituzione, il toolkit gratuito mette in fila checklist pre-portale, matrice del Soggetto Responsabile e modulo di raccolta dati.

Gratis, niente spam. E per il dubbio specifico della tua pratica ci sono le oltre 500 risposte del portale FAQ del Conto Termico 3.0, dove il cluster della sostituzione caldaia è il più interrogato in assoluto.