Hai due preventivi sul tavolo e il committente vuole sapere quanto gli costeranno nel tempo. Prima di aprire il foglio di calcolo ti bastano due domande secche. Le due alternative svolgono la stessa funzione? Ogni spesa futura ha un anno e una fonte? Se una risposta è un dubbio, il confronto sul costo del ciclo di vita resta da costruire.
Qui lo costruiamo con due alternative, A e B, per capire quanto pesano manutenzione e sostituzioni una volta riportate al valore di oggi. Il periodo è di 50 anni con tasso reale del 4%, i prezzi sono costanti all’anno 0 in euro senza IVA e i flussi annuali cadono a fine anno.
Il modello è illustrativo e parziale: A e B hanno la stessa funzione per assunzione, gli importi sono ipotesi costruite per l’esempio e i risultati valgono solo entro quelle ipotesi. Sono inclusi investimento iniziale, energia, manutenzione ordinaria, un pacchetto sostituibile e un credito residuo convenzionale per quel pacchetto. Restano fuori imposte, finanziamento, canoni, assicurazioni, fine vita dell’intero edificio, valore residuo dell’intero edificio e variazioni reali dei prezzi.
In questo articolo scoprirai:
- come si riporta a oggi una spesa futura, con 50.000 € all’anno 15 pari a circa 27.800 €;
- quanto pesano manutenzione e sostituzioni sul totale, con il 9,7% in A e il 7,3% in B;
- cosa cambia se la vita utile del pacchetto A passa da 15 a 12 o a 20 anni;
- cosa verificare nel progetto reale.
Indice
- A quale domanda può rispondere un confronto LCC
- Le ipotesi del modello didattico
- Come si attualizzano i flussi
- Il confronto tra A e B
- Quanto pesano manutenzione e sostituzioni
- La sensibilità sulla vita utile del pacchetto A
- Cosa resta da verificare nel progetto reale
- Domande frequenti
A quale domanda può rispondere un confronto LCC?
Il confronto LCC riporta a un riferimento comune costi iniziali e spese che arrivano in anni diversi. Affianca progetto, computo e verifica delle prestazioni senza prenderne il posto. Le alternative devono offrire la stessa funzione, altrimenti dichiara in che cosa differiscono prima di leggere il totale economico.
Il manuale dell’indicatore 6.1 di Level(s) descrive il costo attuale netto come somma dei costi futuri attualizzati e collega la valutazione a costi iniziali, gestione e sostituzioni. Il modello dell’articolo non dichiara conformità a Level(s), ai CAM o a una norma LCC.
Se vuoi lavorare su flussi, scenari e periodo di studio con un caso guidato, il programma del Corso Esperto LCA-LCC Edifici approfondisce il raccordo fra progetto e modello economico.
Le ipotesi del modello didattico
L’alternativa A comincia con un investimento di 1.500.000 €, energia di 18.000 € all’anno, manutenzione di 7.000 € all’anno e un pacchetto sostituibile da 50.000 € agli anni 15, 30 e 45; l’alternativa B comincia con 1.725.000 €, energia di 5.000 € all’anno, manutenzione di 4.500 € all’anno e un pacchetto da 70.000 € agli anni 20 e 40.
Manutenzione e sostituzioni sono voci separate. La prima è un flusso annuale ricorrente, la seconda compare solo negli anni in cui il pacchetto viene rinnovato. L’investimento iniziale include già la prima installazione del pacchetto, da contare una volta sola.
Al termine dell’anno 50 il modello assegna un credito residuo soltanto all’ultimo pacchetto sostituito, con una convenzione lineare sulla vita residua. Per A l’ultima sostituzione cade all’anno 45 e restano 10 dei 15 anni assunti, cioè 50.000 × 10/15 = 33.333,33 €, mentre per B restano 10 dei 20 anni, cioè 70.000 × 10/20 = 35.000 €. Entrambi i crediti vengono attualizzati al tempo 0. L’anno 50 chiude il periodo di analisi senza demolizione dell’edificio e senza una nuova sostituzione in quella data.
Come si attualizzano i flussi?
L’attualizzazione riporta al tempo 0 un costo futuro. Nel modello la formula è:
C₀ + Σ (da t = 1 a 50) [Cₜ / (1 + r)ᵗ] - R₅₀ / (1 + r)⁵⁰
Qui C₀ è il costo iniziale, Cₜ ogni flusso all’anno t, r il tasso reale del 4% e R₅₀ il credito residuo alla fine del periodo. Con r al 4% il fattore dell’anno 15 è 1/1,04¹⁵, cioè circa 0,555. I 50.000 € del primo pacchetto di A, previsto all’anno 15, valgono quindi oggi circa 27.800 €. La data di una sostituzione cambia così il suo peso nel totale, perciò va motivata con una fonte.
Periodo di 50 anni e tasso reale del 4% sono ipotesi dichiarate del modello. Coincidono con i valori che il manuale Level(s) usa come schema, ma la coincidenza da sola non rende conforme l’esercizio.
Per chiarire la differenza fra periodo di analisi e vita utile di un componente, può aiutare la guida sul periodo di studio nella LCC.
Il confronto tra A e B
Con le ipotesi dichiarate, il valore attuale dei flussi di A è 2.084.103,27 € e quello di B è 1.970.683,13 €. La differenza A meno B è 113.420,14 € a favore di B, entro il perimetro del modello.
| Voce attualizzata | A | B |
|---|---|---|
| Investimento iniziale | 1.500.000 € | 1.725.000 € |
| Energia | 386.679 € | 107.411 € |
| Manutenzione | 150.375 € | 96.670 € |
| Sostituzioni | 51.739 € | 46.527 € |
| Credito residuo del pacchetto | -4.690 € | -4.925 € |
| Totale | 2.084.103 € | 1.970.683 € |
B richiede 225.000 € in più all’inizio, ma nel valore attuale i minori costi annui di energia e manutenzione compensano quella differenza.
Per un confronto reale, la guida agli errori più comuni nella LCC aiuta a controllare confini, dati e scenari prima di discutere i totali.
Quanto pesano manutenzione e sostituzioni?
Nel costo del ciclo di vita a 50 anni di questo modello, manutenzione e sostituzioni pesano meno di un decimo del totale, ma la loro differenza spiega circa la metà del margine tra A e B. Dalla tabella, in A le due voci valgono 150.375 + 51.739 = 202.114 €, cioè il 9,7% del totale. In B valgono 96.670 + 46.527 = 143.197 €, cioè il 7,3%.
A decidere da che parte pende il confronto è l’energia. Nel valore attuale quella di A costa 279.268 € più di quella di B, abbastanza per coprire i 225.000 € di investimento in più richiesti da B, mentre manutenzione e sostituzioni più basse allargano di 58.917 € il vantaggio di B, circa la metà della differenza complessiva di 113.420 €. Senza quel contributo B resterebbe in vantaggio di 54.503 €.
Resta poi la vita utile del pacchetto A, che nella sezione seguente sposta la differenza di circa 17.500 € in più o in meno senza cambiarne il segno.
Per approfondire questo passaggio con esercizi sul rapporto fra durata, manutenzione e costo, consulta il programma del Corso Esperto LCA-LCC Edifici.
La sensibilità sulla vita utile del pacchetto A
La vita utile non è un dato di catalogo: cambia con uso e manutenzione. Nel modello varia soltanto quella del pacchetto A.
| Vita utile assunta per A | Anni di sostituzione | Differenza A meno B |
|---|---|---|
| 12 anni | 12, 24, 36, 48 | 131.038 € |
| 15 anni | 15, 30, 45 | 113.420 € |
| 20 anni | 20, 40 | 96.087 € |
In tutte e 3 le ipotesi A resta più costosa. L’ampiezza dipende da una vita utile che nel progetto reale deve avere una fonte e va scritta fra le ipotesi visibili del modello.
Il manuale Level(s) indica che dati sui costi e previsioni dei programmi di manutenzione e sostituzione dovrebbero essere il più possibile rappresentativi per tecnologia, luogo e tempo, quindi prima di cambiare una vita utile chiedi quale fonte la sostiene.
Cosa resta da verificare nel progetto reale
Per uscire dal modello didattico servono prestazioni equivalenti, quantità, prezzi, consumi, programma di manutenzione e scenari di sostituzione riferiti alla soluzione progettata. Contano anche i confini economici. IVA, finanziamento, assicurazioni, canoni, fine vita e valore residuo cambiano il risultato se entrano nel perimetro.
Nei CAM edilizia il §1.3.2 dell’Allegato, «Studi LCA e LCC sul ciclo di vita degli edifici», precisa che uno studio LCA non è obbligatorio ai fini dell’applicazione del documento e serve come strumento di verifica dei soli criteri premianti, ricordando però che il Codice chiede, nella Relazione di sostenibilità del PFTE (art. 11 dell’Allegato I.7), una stima della valutazione del ciclo di vita dell’opera. Per l’LCC il paragrafo non contiene la stessa precisazione, quindi verifica nel criterio applicabile e nei documenti di gara se l’analisi è richiesta.
Il criterio «2.3.16 Piano di manutenzione dell’opera» chiede che il piano di manutenzione sia coerente con gli scenari di manutenzione, riparazione, sostituzione e fine vita di materiali, sistemi e componenti definiti dallo studio LCA-LCC del §1.3.2. Dove lo studio c’è, gli anni di sostituzione dello studio devono risultare coerenti con quelli del piano.
Costi e impatti ambientali restano due risultati distinti. Il §1.3.2 li rendiconta in due documenti separati, Rapporto LCA e Rapporto LCC: un LCC favorevole a B non dice nulla sull’impatto ambientale.
Domande frequenti
Il costo iniziale più basso è sempre la scelta meno costosa?
No. Dipende da costi futuri, periodo di analisi, tasso di sconto e scenari di manutenzione e sostituzione. Per confrontare le alternative devi rendere esplicite queste ipotesi e verificare che offrano la stessa funzione.
Il credito residuo è un valore che riceverò alla fine del periodo?
No. Qui è una convenzione lineare applicata solo al pacchetto sostituito per rappresentarne la vita residua nell’esercizio. Non stima il valore di mercato e non genera un rimborso garantito.
Un risultato LCC più basso dimostra un impatto ambientale minore?
No. LCC e LCA rispondono a domande diverse. Per leggere insieme costi e impatti occorrono metodi, confini e scenari dichiarati per entrambe le valutazioni.
Tre punti chiave
- Manutenzione e sostituzioni valgono il 9,7% del totale in A e il 7,3% in B.
- L’energia decide da che parte pende il confronto, mentre manutenzione e sostituzioni spiegano circa la metà del vantaggio di B.
- La vita utile del pacchetto richiede una fonte e sposta la differenza di circa 17.500 € in più o in meno.
Con il prossimo preventivo prova lo stesso schema. Scrivi anno, importo e fonte di ogni voce prima di sommare, così quando un dato cambia rifai il confronto.
Puoi consultare programma e materiali prima di iscriverti.
Fonti
- Indicatore Level(s) 6.1, Manuale utente per i costi del ciclo di vita, pp. 17-21.
- DM 24 novembre 2025, CAM edilizia, Allegato, §§1.3.2 e 2.3.16.
manca la attualizzazione dei 225.000 risparmiati
Grazie del commento, è un’osservazione che permette di chiarire un punto metodologico importante.
I 225.000 € però non sono un risparmio, ma il maggior costo iniziale di costruzione della Variante B rispetto alla A. È una spesa che si sostiene all’anno 0, quindi è già espressa in valore attuale: attualizzare un importo presente significa dividerlo per (1+r)^0 = 1, e resta invariato. Non c’è quindi nulla da scontare.
L’attualizzazione si applica invece ai flussi futuri, ed è esattamente ciò che fa l’analisi: il risparmio energetico (modulo B6) e i minori costi di manutenzione (B2-B4), distribuiti lungo i 50 anni, sono scontati a un tasso reale del 4%, il valore di riferimento del framework europeo Level(s). I 279.000 € di risparmio energetico e i circa 140.000 € di vantaggio netto finale sono già valori attuali netti (NPV), non cifre nominali. Anche l’anno di pareggio (~13 anni) è calcolato confrontando flussi tutti riportati a oggi.
Il principio che richiami è quindi corretto e già applicato: l’unico importo che per costruzione non si attualizza è proprio l’extra-costo iniziale.