Ti trovi sulla scrivania il computo metrico di un edificio residenziale con seicento metri quadri di isolamento a cappotto e una caldaia centralizzata da sostituire.
L’istinto immediato di molti colleghi porta a una conclusione affrettata: «Superiamo metà della superficie disperdente e tocchiamo la centrale termica, quindi è una ristrutturazione importante di primo livello».
Prima però di aprire il software di calcolo e impostare verifiche complesse sull’intero edificio, conviene fermarsi un momento.
Ti servono due dati fondamentali che il computo da solo non contiene, ossia la superficie disperdente lorda dell’intero edificio e la reale natura dei lavori previsti sull’impianto.
La normativa fissa paletti precisi per accedere alle diverse categorie. La soglia minima per entrare nel campo della ristrutturazione importante richiede di superare il 25% dell’involucro disperdente complessivo.
Per salire al primo livello serve superare il 50% e contemporaneamente ristrutturare l’impianto termico invernale o estivo asservito all’intero fabbricato.
Se questa seconda condizione manca, anche un intervento esteso al 70% dell’involucro rimane classificato come secondo livello.
Sbagliare questa casella all’avvio del progetto crea conseguenze pesanti. Se sovrastimi l’intervento imponi al committente verifiche di rendimento globale e quote rinnovabili insostenibili, mentre se lo sottostimi la relazione tecnica ex Legge 10 rischia di essere respinta durante il controllo comunale o in sede di collaudo.
In questo articolo scoprirai:
- come impostare il denominatore corretto senza ridurlo alla singola unità immobiliare;
- perché un involucro oltre il 50% senza requisiti impiantistici resta secondo livello;
- quali opere integrano una vera ristrutturazione dell’impianto secondo le indicazioni ministeriali;
- come tenere separati i Requisiti Minimi dagli obblighi FER del Decreto Rinnovabili.
Indice
- Il calcolo del 25% della superficie disperdente
- Primo livello e secondo livello: la condizione aggiuntiva
- Quando i lavori integrano una ristrutturazione dell’impianto termico?
- Tre casi con la stessa superficie disperdente
- Ampliamenti e recuperi con verifiche distinte
- Raccordo con gli obblighi FER
- Quali dati raccogliere prima della relazione?
- Domande frequenti
Il calcolo del 25% della superficie disperdente
Il calcolo parte da una frazione geometrica ben precisa. Al numeratore collochi la superficie degli elementi di involucro interessati dai lavori e al denominatore inserisci la superficie disperdente lorda complessiva dell’intero edificio.
Proprio attorno a questo denominatore si concentra uno degli errori più frequenti nella pratica dei condomini e degli edifici plurifamiliari.
Se un singolo proprietario decidesse di intervenire sulle pareti del proprio alloggio, non potremmo calcolare la percentuale prendendo a riferimento la superficie della sua unità.
Se commettessimo questo errore, il calcolo potrebbe superare con facilità il 60% e potrebbe far ipotizzare una ristrutturazione importante anche quando il rapporto sull’intero edificio non supera il 25%: il denominatore da adottare resta infatti la superficie disperdente dell’intero fabbricato, anche quando il cantiere agisce su una sola porzione o su una singola facciata.
Al numeratore dobbiamo conteggiare gli elementi opachi e trasparenti che delimitano il volume climatizzato verso l’esterno o verso ambienti non climatizzati: pareti verticali, coperture, solai contro terra e solai affacciati su spazi aperti.
Restano invece esclusi dal computo i divisori interni tra ambienti climatizzati e le pareti verso vani scala mantenuti a temperatura controllata. Il testo di riferimento è il D.M. 28 ottobre 2025 in Gazzetta Ufficiale, Allegato 1, paragrafi 1.3 e 1.4.
Presta particolare attenzione al valore numerico risultante, perché il decreto richiede una superficie che sia «superiore al 25%». La soglia è rigorosa.
Duecentocinquanta metri quadri d’involucro su mille complessivi restituiscono esattamente il 25,0% e a quel livello l’opera non supera il limite normativo.
Da duecentocinquantuno metri quadri il rapporto sale al 25,1%, consentendo all’intervento di entrare nel perimetro della ristrutturazione importante.
Arrotondare per eccesso nel modello della relazione tecnica trasforma un dato numerico ordinario in una categoria che la legge non attribuisce.
Accanto alle superfici dobbiamo collocare la pratica nel suo esatto quadro temporale. Il D.M. sui Requisiti Minimi è operativo dal 3 giugno 2026, mentre gli obblighi introdotti dal nuovo Allegato III del D.Lgs. 199/2021 decorrono per le richieste di titolo presentate dal 3 agosto 2026, all’interno del rispettivo campo di applicazione.
La consultazione del quadro dei nuovi Requisiti Minimi aiuta a coordinare questi due adempimenti senza sovrapporli nello stesso fascicolo.
Se desideri approfondire l’applicazione pratica delle soglie e la redazione delle relazioni tecniche per i tuoi progetti, il programma del corso RED III illustra il percorso metodologico e i moduli formativi disponibili.
Primo livello e secondo livello: la condizione aggiuntiva
Una volta accertato il superamento del venticinque per cento dell’involucro, dobbiamo individuare se l’intervento ricada nel secondo livello oppure nel primo. Per accedere al primo livello la norma stabilisce una doppia condizione contestuale.
L’intervento deve coinvolgere oltre il 50% della superficie disperdente lorda complessiva e comprendere la ristrutturazione dell’impianto termico invernale o estivo asservito all’intero edificio.
Se una sola di queste condizioni risulta assente, l’intervento ricade nel secondo livello.
Questa impostazione permette di superare due convinzioni errate assai comuni tra i progettisti: considerare il secondo livello come una qualifica residuale per interventi trascurabili, oppure ritenere che superare il cinquanta per cento delle superfici disperdenti basti da solo a far scattare il primo livello.
Immagina un cantiere che installa un cappotto termico sul 60% dell’involucro di un condominio, lasciando del tutto inalterata la centrale termica esistente.
Molti tecnici tendono a classificarlo come primo livello per un eccesso di prudenza, trovandosi poi bloccati dal software che esige la verifica dell’indice di prestazione globale dell’intero fabbricato con il metodo dell’edificio di riferimento.
Il decreto invece stabilisce che, senza il requisito impiantistico asservito all’intero edificio, quell’intervento resta a pieno titolo un secondo livello.
Questo significa che non devi calcolare l’indice globale del fabbricato con il metodo dell’edificio di riferimento, ma devi comunque verificare i requisiti specifici sulle porzioni interessate dai lavori: non solo le trasmittanze termiche comprensive dei ponti termici, ma anche le prescrizioni termoigrometriche per escludere muffa e condensazione interstiziale secondo la norma UNI EN ISO 13788.
La stessa precisione numerica vista per la soglia iniziale si applica al limite superiore. Cinquecento metri quadri di superficie interessata su mille complessivi danno esattamente il 50,0% e mantengono l’intervento nel secondo livello anche in presenza di una ristrutturazione dell’impianto comune.
Soltanto da cinquecentouno metri quadri, corrispondenti al 50,1%, l’intervento può assumere la qualifica di primo livello, a patto che ricorra pure il requisito impiantistico sull’intero fabbricato.
Possiamo riassumere le combinazioni tra opere sull’involucro e interventi impiantistici in una tabella di orientamento rapido per lo studio tecnico.
| Incidenza sull’involucro dell’intero edificio | Ristrutturazione dell’impianto invernale e/o estivo asservito all’intero edificio | Esito |
|---|---|---|
| Non superiore al 25% | Da verificare separatamente | Non è ristrutturazione importante per la superficie; restano da inquadrare le opere impiantistiche |
| Oltre il 25% e fino al 50% compreso | Presente oppure assente | Secondo livello |
| Oltre il 50% | Assente | Secondo livello |
| Oltre il 50% | Presente | Primo livello |
All’interno della relazione tecnica dobbiamo corredare l’inquadramento con il computo delle superfici, il rilievo dei servizi presenti e gli schemi funzionali ante e post operam. Il termine generico «ristrutturazione» adoperato nel titolo edilizio o nell’offerta economica non conferisce automaticamente la categoria energetica dell’intervento.
Quando i lavori integrano una ristrutturazione dell’impianto termico?
Arriviamo ora allo snodo che provoca le maggiori incertezze nei cantieri. Quando possiamo affermare che un’opera è una vera ristrutturazione dell’impianto termico?
La risposta non coincide con la semplice sostituzione del generatore di calore. Il D.M. 28 ottobre 2025 subordina questa qualifica a modifiche sostanziali apportate alla produzione e alla distribuzione o emissione.
Per definire con certezza i confini operativi, le Indicazioni MASE del 12 giugno 2026, pubblicate il 18 giugno, specificano al punto 10 che occorre considerare tutti i sistemi effettivamente presenti nell’impianto.
Per applicare questa indicazione dobbiamo affiancare lo schema dell’impianto esistente a quello di progetto, verificando le modifiche sostanziali introdotte sui vari sottosistemi.
Per quanto riguarda la produzione, il MASE giudica sostanziale la modifica quando si cambia la tipologia di generatore, quando si affianca un generatore di tecnologia differente oppure quando si introduce un servizio energetico prima assente, come la climatizzazione estiva in un edificio dotato del solo riscaldamento.
Per la distribuzione assume rilevanza la sostituzione di materiali, tracciati o livelli di isolamento che riguardino parti importanti della rete.
Per l’emissione rileva il cambio di tipologia dei terminali, passando per esempio dai radiatori ai pannelli radianti o ai ventilconvettori, oppure la variazione del fluido termovettore.
Confrontando gli schemi potresti trovarti di fronte a una vecchia caldaia standard a gas sostituita con una moderna caldaia a condensazione, sempre alimentata a gas. Secondo i chiarimenti del MASE questo passaggio non cambia la tipologia, poiché rimangono invariati sia il vettore energetico impiegato sia la tecnologia fondamentale di combustione.
Se la rete di distribuzione e i corpi scaldanti rimangono quelli originari, l’opera si qualifica unicamente come sostituzione di generatore di calore.
L’eccezione ministeriale riguarda invece le casistiche in cui non è presente un sistema di distribuzione con fluido termovettore, come accade nei sistemi di riscaldamento locale con apparecchi singoli o stufe dedicate al singolo ambiente: in questa circostanza specifica la modifica sostanziale della sola produzione è sufficiente a integrare la ristrutturazione dell’impianto, proprio perché una rete di distribuzione non esiste nell’impianto reale.
La domanda preliminare da porci in fase di diagnosi non deve essere se abbiamo sostituito la caldaia, ma quali sottosistemi risultavano installati e quali vengono trasformati nelle loro caratteristiche essenziali.
Se l’impianto esistente comprende generazione, distribuzione ed emissione, rifare la centrale termica e sostituire i radiatori non basta ancora: la ristrutturazione dell’impianto scatta solo se modifichi in modo sostanziale tutti i sistemi presenti, intervenendo anche sulla rete di distribuzione con un cambio di materiali, di tracciato o di isolamento.
Con un cappotto al 40% e una trasformazione sostanziale che coinvolga contemporaneamente produzione, distribuzione ed emissione, avremo contestualmente un secondo livello per l’involucro e una ristrutturazione di impianto termico, gestendo per ciascun ambito le relative prescrizioni tecniche.
Tre casi con la stessa superficie disperdente
Per comprendere come operano queste regole senza variare ogni volta i parametri geometrici, analizziamo un edificio tipo con superficie disperdente lorda complessiva pari a 1.000 m², ipotizzando l’assenza di ampliamenti, recuperi di sottotetti o cause particolari di esclusione.
I tre casi illustrano come la combinazione tra superfici e opere impiantistiche determini l’inquadramento normativo finale.
| Caso | Involucro e incidenza | Variante impiantistica | Esito sulla classificazione |
|---|---|---|---|
| A | 240 / 1.000 m² = 24,0% | Sostituzione di caldaia gas con caldaia a condensazione gas | Non è ristrutturazione importante per la superficie. La sola sostituzione descritta non basta a qualificare la ristrutturazione dell'impianto. |
| B | 400 / 1.000 m² = 40,0% | Produzione, distribuzione ed emissione modificate sostanzialmente per i sistemi presenti | Ristrutturazione importante di secondo livello. La ristrutturazione dell'impianto può essere presente nello stesso intervento. |
| C | 600 / 1.000 m² = 60,0% | Variante C1: ristrutturazione dell'impianto asservito all'intero edificio. Variante C2: sola sostituzione di caldaia a gas con caldaia a condensazione a gas, resto dell’impianto invariato | C1 può essere primo livello. C2 resta secondo livello, pur con 60,0% di involucro. |
Nel caso A l’intervento interessa il 24% dell’involucro: non occorre forzare il dato dentro una categoria che richiede di superare il 25%. I lavori sull’involucro ricadono nella semplice riqualificazione energetica dei singoli elementi, mentre la sostituzione della caldaia andrà verificata come singolo intervento impiantistico.
Nel caso B i quattrocento metri quadri superano la prima soglia collocando l’intervento nella ristrutturazione importante, ma rimangono al di sotto del limite richiesto per il primo livello.
Anche se rinnoviamo integralmente produzione, distribuzione ed emissione, la pratica resta saldamente nel secondo livello, consentendo di motivare in relazione sia gli interventi sull’involucro sia la ristrutturazione impiantistica.
Nel caso C osserviamo come cambia il quadro al variare dell’impianto. La variante C1 soddisfa entrambe le condizioni del primo livello, imponendo le verifiche globali sull’edificio.
Nella variante C2 la sostituzione della caldaia con un modello a condensazione non integra una ristrutturazione impiantistica secondo i criteri MASE, lasciando l’intervento nel secondo livello nonostante il 60% di involucro interessato. Questa distinzione evita di applicare adempimenti progettuali non dovuti o di omettere controlli obbligatori.
Per lavorare su questa catena di decisioni con esempi guidati e casi applicativi, puoi approfondire i contenuti del corso RED III sui requisiti minimi.
Ampliamenti e recuperi con verifiche distinte
Quando il progetto prevede un ampliamento volumetrico o il recupero di vani esistenti, il semplice calcolo delle percentuali di involucro non basta a inquadrare l’intervento.
L’Allegato 1 del D.M. 28 ottobre 2025, al paragrafo 1.3, integrato dal punto 9 delle Indicazioni MASE, stabilisce criteri specifici basati sul volume lordo climatizzato della porzione aggiunta o recuperata.
Se tale volume supera il 15% del volume climatizzato preesistente oppure supera 500 m³, la porzione interessata viene assimilata agli edifici di nuova costruzione ai fini dei Requisiti Minimi.
Le due soglie operano in modalità alternativa. Un ampliamento pari a 520 m³ ricade nell’assimilazione al nuovo anche quando la sua incidenza volumetrica rimane inferiore al 15% del fabbricato esistente.
Al contrario, un incremento di soli 180 m³ può essere assimilato al nuovo se supera il 15% del volume di partenza.
Nella verifica geometrica occorre distinguere la configurazione impiantistica. Con riscaldamento centralizzato il confronto volumetrico coinvolge l’intero edificio, mentre con impianti autonomi il calcolo si effettua sulla singola unità immobiliare interessata.
Un aspetto fondamentale risiede nel perimetro delle verifiche: le prescrizioni previste per la categoria assimilata al nuovo si applicano esclusivamente alla porzione aggiunta o recuperata.
Se il cantiere interviene contemporaneamente anche sul fabbricato originario, il progettista deve predisporre verifiche e relazioni tecniche distinte per ciascuna parte.
Questo metodo evita di estendere all’intero edificio i vincoli severi della nuova costruzione o di valutare con criteri sommari le parti di nuovo inserimento.
Raccordo con gli obblighi FER
La corretta classificazione dell’intervento secondo i Requisiti Minimi è il presupposto essenziale per determinare le quote di fonti rinnovabili, ma i due quadri normativi non vanno confusi.
Il D.M. 28 ottobre 2025 trova applicazione dal 3 giugno 2026, mentre le prescrizioni del nuovo Allegato III del D.Lgs. 199/2021 riguardano le istanze edilizie depositate dal 3 agosto 2026.
Il testo normativo da considerare è il D.Lgs. 199/2021, articolo 26 e Allegato III su Normattiva, verificando sempre le disposizioni territoriali in vigore alla data di presentazione del titolo.
Per le ristrutturazioni importanti di primo livello il dettato nazionale richiede una copertura rinnovabile minima pari al 40% per l’acqua calda sanitaria (ACS) e al 40% sulla somma dei consumi di ACS, riscaldamento e raffrescamento.
Per il secondo livello e per le ristrutturazioni dell’impianto termico la quota scende al 15% sui soli servizi di climatizzazione invernale ed estiva.
Le modalità di calcolo delle superfici, le potenze elettriche minime e le cause di deroga tecnica sono dettagliate nella nostra analisi su RED III e obblighi FER negli edifici.
Il punto 9 delle Indicazioni MASE contiene un principio cardine: l’eventuale assimilazione alla nuova costruzione stabilita dai Requisiti Minimi per ampliamenti e recuperi non si trasferisce automaticamente agli obblighi FER del D.Lgs. 199/2021.
Gli interventi di ampliamento e recupero di volumi preesistenti richiedono una valutazione autonoma del perimetro rinnovabile, distinguendo nettamente l’ampliamento volumetrico dalla creazione di unità immobiliari accatastate ex novo.
Ricorda inoltre che l’articolo 26, comma 7, attribuisce alle Regioni e alle Province autonome la facoltà di incrementare le quote minime nazionali o di limitare l’apporto della biomassa legnosa per ragioni di tutela della qualità dell’aria.
Prima di asseverare la conformità del progetto, accertati sempre dell’eventuale presenza di regolamenti regionali o comunali più restrittivi.
Quali dati raccogliere prima della relazione?
Per rendere inattaccabile la classificazione energetica all’interno della relazione tecnica, raccogli e allega al fascicolo tutti gli elementi che permettono di verificare i conteggi geometrici e la consistenza delle opere sugli impianti. Prima di protocollare il progetto, controlla la presenza di questi dati.
- Data di presentazione e tipologia del titolo edilizio, verificando le rispettive decorrenze del D.M. Requisiti Minimi e dell’Allegato III FER.
- Superficie disperdente lorda complessiva dell’intero edificio, dettaglio degli elementi edilizi conteggiati e superficie effettivamente interessata.
- Risultato del rapporto matematico tra superfici, senza applicare arrotondamenti che alterino il significato di 25,0% o 50,0%.
- Elenco dei servizi di climatizzazione presenti ante operam e schemi funzionali di produzione, distribuzione ed emissione per lo stato di fatto e di progetto.
- Perimetro dell’impianto termico, documentando con chiarezza se le opere servono l’intero edificio oppure una singola frazione immobiliare.
- Volume lordo climatizzato della porzione in ampliamento o recupero, volume di riferimento esistente e tipologia di impianto autonomo o centralizzato.
- Normativa regionale, regolamenti edilizi locali e vincoli specifici vigenti alla data di deposito della pratica.
Domande frequenti
Il 25% esatto è una ristrutturazione importante?
No. Il D.M. richiede espressamente che la superficie interessata superi il 25% della superficie disperdente lorda complessiva. Il valore di 25,0% esatto non supera la soglia prescritta.
Un intervento al 60% è sempre di primo livello?
No. Oltre la soglia del 50% serve anche la ristrutturazione dell’impianto termico invernale o estivo asservito all’intero edificio. Se questo requisito impiantistico manca, l’opera rimane classificata come secondo livello.
Cambiare una caldaia a gas con una a condensazione basta per ristrutturare l’impianto?
No. Le Indicazioni MASE chiariscono che questo passaggio non è un cambio di tipologia tecnologica. Per configurare la ristrutturazione occorre valutare tutti i sistemi presenti e le modifiche apportate a produzione, distribuzione ed emissione.
Un ampliamento assimilato al nuovo per i Requisiti Minimi ha sempre obblighi FER?
No. Il quadro del D.Lgs. 199/2021 richiede una verifica autonoma del campo di applicazione. I chiarimenti ministeriali separano l’assimilazione volumetrica ai Requisiti Minimi dalla realizzazione di nuove unità immobiliari accatastate ex novo.
Tre cose da portare via
- Il denominatore dell’intero edificio è il parametro di confronto obbligatorio quando la norma lo prescrive, non la porzione immobiliare più agevole da calcolare.
- Il primo livello esige contemporaneamente oltre il 50% di involucro e la ristrutturazione dell’impianto a servizio dell’intero edificio; tutti gli altri interventi oltre il 25% appartengono al secondo livello.
- Requisiti Minimi e quote FER seguono binari normativi differenti che non si fondono mai in automatico, soprattutto negli ampliamenti e nei recuperi volumetrici.
Se i dati del tuo progetto sono completi, il programma didattico ti aiuta a verificare se il corso approfondisce gli strumenti e i casi di calcolo utili per la pratica che stai seguendo.
Puoi leggere il programma prima di decidere se è pertinente al tipo di pratica che segui.
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