RED III negli edifici: cosa cambia dal 3 agosto 2026

Quando arriva una nuova pratica sul tavolo, la prima domanda che spesso ci si sente rivolgere dal committente o dai colleghi è sempre la stessa: «Quanti kilowatt di fotovoltaico dobbiamo installare?» oppure «Quale percentuale di rinnovabili siamo obbligati a raggiungere?».

La tentazione immediata sarebbe quella di aprire subito il software di calcolo termotecnico e inserire i dati dell’edificio. Eppure, con le novità introdotte dalla direttiva RED III e dal nuovo assetto normativo, la risposta corretta non parte dalla tecnologia, ma dal quadro amministrativo: la data in cui viene richiesta l’abilitazione edilizia, la precisa classificazione energetica dell’intervento, i denominatori corretti su cui calcolare le quote e le motivazioni da documentare nella relazione tecnica.

Dal 3 agosto 2026, per tutte le richieste di titolo edilizio che rientrano nel campo di applicazione del rinnovato Allegato III del D.Lgs. 199/2021, si applica il nuovo quadro degli obblighi sulle fonti energetiche rinnovabili (FER). Le quote percentuali minime sui consumi per acqua calda sanitaria (ACS) e climatizzazione dipendono dal tipo di intervento, mentre la potenza elettrica segue una verifica a parte. Inoltre, le prescrizioni regionali, i vincoli e le dimostrazioni analitiche restano parte integrante e imprescindibile della pratica.

In questo articolo scoprirai:

• perché 3 date diverse non indicano la stessa decorrenza;
• come riconoscere la categoria prima di leggere 60%, 40% o 15%;
• quali denominatori usare per le quote e per la formula P = k × S;
• quali limiti verificare prima di scrivere una deroga o una conclusione.

Indice

1. Quale data apre il nuovo campo
2. La categoria viene prima della percentuale
3. Quote FER: 60%, 40% e 15%
4. Potenza elettrica: una verifica distinta
5. Eccezioni e fattibilità: dove il caso cambia
6. Checklist per la relazione e per la pratica
7. Domande frequenti

Quale data apre il nuovo campo?

Per orientarsi senza errori occorre ricostruire con chiarezza il quadro temporale delle norme, perché negli studi tecnici si è generata confusione tra date di pubblicazione, entrate in vigore e decorrenze effettive dei singoli obblighi.

Il provvedimento cardine è il D.Lgs. 9 gennaio 2026, n. 5, che ha recepito in Italia la direttiva europea RED III (Direttiva UE 2023/2413), entrando in vigore il 4 febbraio 2026. Con l’articolo 13 il decreto ha modificato l’art. 26 del D.Lgs. 199/2021, mentre con l’articolo 29 ha modificato il relativo Allegato III. Tuttavia, la data spartiacque per i cantieri non è il 4 febbraio: la Sezione A dell’Allegato III stabilisce infatti che le nuove disposizioni si applicano decorsi 180 giorni dall’entrata in vigore, fissando la vera decorrenza al 3 agosto 2026 (Gazzetta Ufficiale, D.Lgs. 5/2026).

Attenzione a non cadere in un equivoco diffuso: dire genericamente che “dal 3 agosto tutti i lavori cambiano” rischia di portare fuori strada chi prepara la documentazione. Il fatto da verificare è la data di presentazione della richiesta del titolo edilizio pertinente, insieme all’inquadramento dell’edificio e dell’intervento nel campo di applicazione dell’Allegato III. La data di apertura del cantiere o quella di rilascio del titolo non sostituiscono questo controllo.

Nel cronoprogramma della pratica compare poi una seconda data fondamentale, spesso confusa con quella dell’Allegato III: il D.M. 28 ottobre 2025 sui nuovi Requisiti Minimi. Pubblicato il 5 dicembre 2025, è divenuto pienamente operativo il 3 giugno 2026 (180 giorni dopo la pubblicazione). Questo decreto serve a inquadrare le categorie energetiche degli interventi, mentre le quote d’obbligo FER discendono dall’Allegato III. Consultare il quadro dei nuovi Requisiti Minimi aiuta a mantenere ben distinti i due piani normativi.

La conseguenza pratica per il progettista è lineare: all’interno del fascicolo occorre annotare prima di tutto la data e la tipologia del titolo edilizio, verificando se l’intervento ricade nel campo di applicazione nazionale. Soltanto dopo questo passaggio ha senso entrare nel merito delle scelte tecnologiche o del dimensionamento degli impianti.

Se vuoi vedere questo passaggio applicato a casi guidati, il programma del corso RED III è dedicato a data, categoria, quote e verifiche di pratica.

La categoria viene prima della percentuale

Un errore tipico consiste nel cercare subito la percentuale da applicare partendo dalla descrizione commerciale delle opere o dalla voce del capitolato. La percentuale d’obbligo, al contrario, scaturisce esclusivamente da una rigorosa classificazione tecnica dell’intervento.

Per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente, il D.M. 28 ottobre 2025 fissa parametri precisi basati sulla percentuale di involucro disperdente lordo dell’intero edificio (e non della singola unità immobiliare coinvolta):

• se le opere interessano oltre il 25% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, si entra nel perimetro delle ristrutturazioni importanti;
• si ricade nel primo livello quando i lavori coinvolgono contemporaneamente oltre il 50% della superficie disperdente lorda dell’intero edificio e la ristrutturazione dell’impianto termico asservito all’edificio stesso;
• in tutti gli altri casi che superano il 25% di superficie disperdente, qualora non ricorrano congiuntamente le due condizioni del primo livello (ad esempio interventi sull’involucro oltre il 50% senza ristrutturazione dell’impianto termico asservito all’intero edificio, oppure tra il 25% e il 50%), l’intervento si classifica come secondo livello (D.M. 28 ottobre 2025, GU).

Anche quando i lavori riguardano prevalentemente gli impianti, la definizione di ristrutturazione dell’impianto termico non va data per scontata. La norma richiede infatti la modifica sostanziale di tutti i sistemi effettivamente presenti nell’impianto, che comprendono produzione, distribuzione ed emissione. Per i sistemi locali autonomi privi di distribuzione a fluido termovettore, una modifica sostanziale del sistema di produzione può configurare comunque la ristrutturazione dell’impianto. Tuttavia, la semplice sostituzione del generatore di calore non costituisce di per sé ristrutturazione d’impianto e non fa scattare in automatico la quota del 15%. Su questi confini operativi sono intervenute le Indicazioni MASE del 12 giugno 2026: si tratta di chiarimenti utili agli operatori che, pur non introducendo nuovi obblighi di legge, aiutano a distinguere correttamente gli interventi.

Chi riceve e controlla la pratica dopo di te deve poter ricostruire la classificazione senza dover interpretare o tirare a indovinare. Nella relazione tecnica conviene perciò documentare con chiarezza il rilievo delle superfici disperdenti, la consistenza degli interventi impiantistici e l’iter logico che ha portato a individuare la categoria. Conoscere le fonti e la loro gerarchia diventa prezioso proprio quando una sintesi divulgativa sembra più netta del testo normativo originale.

Quote FER: 60%, 40% e 15%

Una volta inquadrata la categoria dell’intervento, si possono individuare le quote d’obbligo definite dalla Sezione B, punto 1, dell’Allegato III (Art. 26 e Allegato III, Normattiva).

Il primo concetto da chiarire è che queste percentuali non rappresentano una quota generica sull’intero fabbisogno dell’edificio: la norma stabilisce verifiche specifiche con denominatori differenti a seconda del servizio:

• per la nuova costruzione è richiesto il 60% dei consumi previsti per l’acqua calda sanitaria (ACS) e, contemporaneamente, il 60% della somma dei consumi per ACS, climatizzazione invernale e climatizzazione estiva;
• per la ristrutturazione importante di primo livello si applicano le medesime due verifiche, ma con quota al 40% (40% su ACS e 40% sul combinato ACS + riscaldamento + raffrescamento);
• per la ristrutturazione importante di secondo livello non è prevista una quota separata sull’ACS: l’obbligo è del 15% calcolato esclusivamente sulla somma di climatizzazione invernale ed estiva;
• per la ristrutturazione dell’impianto termico l’obbligo è analogo al secondo livello, ossia il 15% sulla sola somma di riscaldamento e raffrescamento.

Categoria	Quota ACS	Quota combinata	Denominatore della quota combinata
Nuova costruzione	60%	60%	ACS + riscaldamento + raffrescamento
Ristrutturazione importante di primo livello	40%	40%	ACS + riscaldamento + raffrescamento
Ristrutturazione importante di secondo livello	nessuna quota separata	15%	riscaldamento + raffrescamento
Ristrutturazione dell'impianto termico	nessuna quota separata	15%	riscaldamento + raffrescamento

Nel caso degli edifici pubblici, le percentuali sopra indicate aumentano di 5 punti percentuali: il 40% diventa il 45%, il 60% sale al 65% e il 15% sale al 20%. Anche in questo caso occorre prima definire la categoria dell’intervento e poi applicare la maggiorazione.

Per capire quali numeri entrano nei due rapporti, un esempio pratico rende visibile il peso dei denominatori. Consideriamo un edificio esistente privato per il quale la categoria di primo livello sia stata già accertata e la richiesta di titolo edilizio sia successiva al 3 agosto 2026. I consumi previsti, coerenti con il bilancio di calcolo applicabile, sono pari a 4.000 kWh annui per ACS e 16.000 kWh per riscaldamento e raffrescamento (per un totale di 20.000 kWh). Non si tratta di bollette o di prestazioni attribuite a una pompa di calore, ma di un esempio aritmetico per rendere evidente il peso dei denominatori.

Applicando le due verifiche di legge a questi consumi con aliquota al 40%:

• la soglia minima per l’ACS è 4.000 × 40% = 1.600 kWh;
• la soglia minima combinata è (4.000 + 16.000) × 40% = 8.000 kWh.

Ipotizziamo ora che la soluzione impiantistica a rinnovabili copra 2.000 kWh di ACS e 5.000 kWh di riscaldamento e raffrescamento. Andiamo a verificare i due rapporti:

• il rapporto per l’ACS è 2.000 / 4.000 = 50%: la verifica è superata;
• il rapporto complessivo è (2.000 + 5.000) / 20.000 = 7.000 / 20.000 = 35%: la verifica non è superata (mancano 1.000 kWh di contributo rinnovabile per raggiungere la quota prevista).

Questo esempio aritmetico mostra con evidenza perché leggere soltanto “40%” senza specificare il denominatore porta a conclusioni sbagliate. Nella verifica di un progetto reale servono sempre il bilancio energetico completo e la valutazione contestuale di tutte le tecnologie previste.

Potenza elettrica: una verifica distinta

Dopo le quote sui consumi termici arriva un controllo diverso e autonomo: quello sulla potenza elettrica minima degli impianti alimentati da fonti rinnovabili, disciplinato dalla Sezione B, punto 3, dell’Allegato III.

La formula di legge è:

P = k × S (espressa in kW)

I termini della formula sono definiti con precisione:

• per gli edifici nuovi il coefficiente k vale 0,050; per gli edifici esistenti che rientrano nel campo dell’Allegato III vale 0,025;
• S rappresenta la superficie in pianta dell’edificio al livello del terreno, ossia la proiezione al suolo della sagoma dell’edificio. Le pertinenze possono ospitare gli impianti, ma la loro superficie non entra nel calcolo di S.

Nel caso degli edifici pubblici, l’obbligo di potenza calcolato subisce una maggiorazione del 10% (P × 1,10).

Prendiamo lo stesso edificio dell’esempio precedente e ipotizziamo un’impronta a terra di 240 m². Trattandosi di un edificio esistente privato, il calcolo della potenza minima è: P = 0,025 × 240 = 6 kW Se l’edificio fosse pubblico, l’incremento del 10% porterebbe il requisito a: 6 × 1,10 = 6,6 kW

Questo controllo di potenza resta rigorosamente distinto dalle quote termiche percentuali (40% nel caso privato, 45% nel corrispondente caso pubblico). Il conseguimento del valore in kW non conferma da solo la conformità alle quote termiche, né esonera dal loro calcolo.

Inoltre, la prescrizione riguarda genericamente gli impianti elettrici alimentati da fonti rinnovabili e non va interpretata come un obbligo esclusivo di fotovoltaico, per quanto sia la tecnologia di gran lunga più diffusa. Infine, è importante ricordare che gli impianti fotovoltaici installati a terra non concorrono al rispetto di questo obbligo, mentre le pertinenze dell’edificio possono essere utilizzate a questo scopo nei limiti stabiliti dalla norma.

Nel programma del corso RED III la lettura della pratica parte dallo stesso ordine: classificazione, obblighi, verifiche e documenti.

Quali eccezioni e controlli di fattibilità restano aperti nella pratica?

Le eccezioni e le deroghe non rappresentano una scorciatoia per saltare i controlli, ma percorsi procedurali puntuali che richiedono precise condizioni e adeguata documentazione.

I casi principali da conoscere riguardano:

• Dispositivi a effetto Joule: gli impianti FER che producono esclusivamente elettricità destinata ad alimentare dispositivi per la produzione di calore a effetto Joule non possono essere impiegati per assolvere le quote termiche. L’unica deroga ammessa dalla legge riguarda le unità immobiliari che presentano una classificazione energetica in classe B o superiore. Si tratta di una condizione circoscritta alla singola unità immobiliare con quella specifica prestazione, che non si estende all’intero edificio né a servizi differenti.
• Reti di teleriscaldamento e teleraffrescamento efficienti: qualora il progetto preveda l’allaccio a una rete efficiente, l’obbligo percentuale del punto 1 non si applica se la rete copre integralmente il fabbisogno termico del servizio interessato. L’esclusione opera specificamente sulle quote percentuali sui consumi: la potenza elettrica e gli altri obblighi applicabili continuano a richiedere controlli separati (Art. 26 e Allegato III, Normattiva).
• Impossibilità tecnica o mancata convenienza economica: non è sufficiente redigere una dichiarazione generica di mancata convenienza. La legge richiede l’esame analitico di tutte le diverse opzioni tecnologiche disponibili e una puntuale motivazione tecnica ed economica. Calcoli e riscontri devono confluire nella relazione tecnica ex art. 8 del D.Lgs. 192/2005 (o nel modello regionale o provinciale equivalente). Se la relazione non è dovuta, le motivazioni vanno trasmesse secondo le modalità previste dal Comune. Per gli edifici nuovi e per le ristrutturazioni importanti di primo livello, nei casi di deroga permangono inoltre specifiche verifiche compensative sul fabbisogno di energia primaria non rinnovabile.
• Competenze regionali e tutela della qualità dell’aria: le Regioni e le Province autonome hanno la facoltà di incrementare i valori dell’Allegato III e di richiedere, per assolvere l’obbligo, fonti diverse dalla combustione della biomassa per motivi di qualità dell’aria. Poiché il D.Lgs. 5/2026 non ha fissato un nuovo termine perentorio di 180 giorni per l’adeguamento della normativa locale, il controllo delle disposizioni territoriali alla data della richiesta del titolo resta una verifica necessaria.

Nella redazione della pratica non occorre inventare metodologie arbitrarie: il fascicolo deve documentare con chiarezza quali alternative sono state esaminate, quali dati sono stati utilizzati e per quale ragione si è giunti a una determinata conclusione.

Checklist per la relazione e per la pratica

Prima di definire la configurazione impiantistica, è buona regola verificare la pratica attraverso questa sequenza ordinata:

1. Data e campo. Individua il titolo abilitativo pertinente, la data esatta di presentazione della richiesta e l’inclusione dell’intervento nel campo dell’Allegato III.
2. Categoria. Motiva con i dati di progetto se si tratta di nuova costruzione, primo livello, secondo livello o ristrutturazione dell’impianto termico.
3. Quote sui consumi. Definisci percentuale, servizio di riferimento, denominatore e maggiorazione di 5 punti percentuali quando si opera su edifici pubblici.
4. Potenza elettrica. Calcola la formula P = k × S in modo autonomo, conservando il rilievo della superficie in pianta e la maggiorazione del 10% per edifici pubblici.
5. Limiti ed eccezioni. Verifica l’incidenza di eventuali vincoli, l’uso delle pertinenze, l’allaccio a reti efficienti, i limiti sull’effetto Joule e la fattibilità tecnica ed economica senza trasformarli in esoneri generici.
6. Normativa locale e documentazione. Controlla le disposizioni di Regione, Provincia autonoma e Comune; inserisci tutti i calcoli e le verifiche nella relazione tecnica. Se la relazione non è dovuta e ricorrono impossibilità tecnica o mancata convenienza economica, verifica la comunicazione prevista dal Comune.

Impostare la pratica con questo metodo permette di consegnare una documentazione trasparente e immediatamente difendibile di fronte a qualsiasi richiesta di chiarimento.

Domande frequenti

Tre cose da portare via

• Il 3 agosto 2026 riguarda le richieste di titolo edilizio per gli interventi compresi nell’Allegato III, non qualsiasi lavoro avviato genericamente da quella data.
• Categoria e denominatore vengono prima della percentuale: 60%, 40% e 15% non hanno lo stesso perimetro né la stessa base di calcolo.
• Potenza elettrica, quote termiche e documentazione tecnica sono verifiche parallele che vanno dimostrate analiticamente nel fascicolo, tenendo conto anche delle eventuali discipline regionali più restrittive.

Per approfondire questa sequenza attraverso casi guidati ed esempi reali, puoi consultare il programma completo del nostro corso.

Il corso dura 6 ore ed è tenuto dall’ing. Paolo Tkalez il 28 e 30 ottobre 2026.

Fonti

• D.Lgs. 5/2026, Gazzetta Ufficiale, art. 13 e 29.
• D.Lgs. 199/2021, Normattiva, art. 26 e Allegato III.
• D.M. 28 ottobre 2025, Gazzetta Ufficiale, art. 11 e Allegato 1, paragrafo 1.4.1.
• MASE, Indicazioni agli operatori, protocollo 12/06/2026, pubblicato il 18/06/2026.